Location meublée ou vide : ce choix impacte directement votre rentabilité nette, votre fiscalité et votre charge de gestion. Au-delà des 10 à 20 % de loyer supplémentaire en meublé, les coûts cachés (vacance, usure, turn-over) peuvent inverser l'équation.
Ce guide compare les deux formules sur des critères objectifs : cadre juridique, profils locataires, et surtout rentabilité réelle chiffrée.
Cadre juridique : les différences essentielles
Le régime juridique diffère significativement entre les deux types de bail, selon la loi du 6 juillet 1989 pour le vide et la loi ALUR pour le meublé.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois pour étudiants) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois avant échéance | 3 mois avant échéance |
| Dépôt de garantie maximum | 1 mois de loyer HC | 2 mois de loyer HC |
| Régime fiscal | Revenus fonciers (IR) | BIC (LMNP/LMP possible) |
| Encadrement des loyers | Oui en zone tendue | Oui en zone tendue (plafonds différents) |
Avantage juridique meublé : le préavis court (1 mois) et la durée de bail réduite offrent plus de flexibilité pour récupérer le logement ou ajuster le loyer.
Profil des locataires selon le type de bail
Location vide : la stabilité
La location vide attire des locataires en recherche de durée. Selon l'ANIL, la durée moyenne d'occupation en location vide est de 5 ans contre 18 mois en meublé.
- Profils dominants : familles, couples installés, salariés en CDI
- Durée moyenne d'occupation : 4 à 6 ans
- Critères prioritaires : surface, calme, proximité écoles, rangements
- Taux de turn-over : 15 à 20 % par an
Location meublée : la mobilité
Le meublé répond aux besoins de locataires en transition : étudiants, jeunes actifs, mutations professionnelles, expatriés.
- Profils dominants : étudiants, jeunes actifs, cadres en mobilité, expatriés
- Durée moyenne d'occupation : 12 à 24 mois
- Critères prioritaires : emplacement, équipement complet, prêt à vivre
- Taux de turn-over : 50 à 70 % par an
Attention au turn-over : chaque changement de locataire génère des coûts (ménage professionnel : 150-300 €, petites réparations, temps de gestion, vacance locative). Comptez 500 à 1 000 € par rotation.
Tableau comparatif de rentabilité
Simulation sur un appartement T2 de 40 m² à Lyon (zone tendue), valeur 180 000 €. Données basées sur l'Observatoire des Loyers 2024.
| Poste | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Loyer mensuel HC | 750 € | 900 € (+20 %) |
| Loyer annuel brut | 9 000 € | 10 800 € |
| Vacance locative | -150 € (0,5 mois/5 ans) | -900 € (1 mois/an) |
| Frais de rotation | -100 € (1 rotation/5 ans) | -600 € (0,8 rotation/an) |
| Usure mobilier | 0 € | -400 €/an (amortissement) |
| Charges non récupérables | -300 € | -400 € |
| Assurance PNO | -180 € | -220 € |
| Taxe foncière | -800 € | -800 € |
| Revenu net avant impôt | 7 470 € | 7 480 € |
| Rendement brut | 5,0 % | 6,0 % |
| Rendement net avant impôt | 4,15 % | 4,16 % |
Analyse : dans cet exemple, malgré un loyer 20 % supérieur en meublé, le rendement net est quasi identique. La différence se fait sur la fiscalité (avantage LMNP) et le temps de gestion (désavantage meublé).
Fiscalité : l'avantage décisif du meublé
Location vide : revenus fonciers
- Micro-foncier : abattement de 30 % si revenus < 15 000 €/an
- Régime réel : déduction des charges réelles (travaux, intérêts, assurance)
- Imposition : barème IR + prélèvements sociaux (17,2 %)
Location meublée : BIC et LMNP
- Micro-BIC : abattement de 50 % si revenus < 77 700 €/an
- Régime réel simplifié : déduction charges + amortissement du bien et du mobilier
- Avantage clé : l'amortissement peut réduire le résultat fiscal à zéro pendant 15-20 ans
Simulation fiscale : pour notre T2 à 180 000 € en LMNP réel, l'amortissement annuel (bien + mobilier) représente environ 6 000 €. Résultat : imposition quasi nulle pendant les premières années, contre 2 000+ € d'impôt en location vide (TMI 30 %).
Consultez le guide officiel des impôts sur la location meublée pour les détails du régime LMNP.
Équipements obligatoires en meublé
Le décret du 31 juillet 2015 définit la liste minimale des 11 équipements obligatoires :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres (chambres)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment freezer ou congélateur
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement
Risque de requalification : un logement ne respectant pas cette liste peut être requalifié en location vide par le juge. Conséquence : application du régime juridique du bail vide (durée 3 ans, préavis 3 mois) et redressement fiscal (revenus fonciers au lieu des BIC).
Quel type de bail choisir ?
Privilégiez la location vide si :
- Vous recherchez une gestion minimale (peu de temps disponible)
- Le bien est éloigné de votre domicile (gestion à distance difficile en meublé)
- Vous visez des locataires stables sur le long terme
- Le marché local est peu dynamique (risque de vacance prolongée en meublé)
- Votre TMI est faible (< 30 %) : l'avantage fiscal LMNP est limité
Privilégiez la location meublée si :
- Le bien est situé en zone étudiante ou d'affaires (demande forte)
- Vous pouvez gérer activement (proximité, disponibilité)
- Votre TMI est élevé (30 %+) : l'amortissement LMNP devient très avantageux
- Vous souhaitez récupérer le bien à moyen terme (bail court)
- Le bien est petit (studio, T1, T2) : le surcoût d'équipement est limité