"Revenus égaux à 3 fois le loyer" : cette règle est omniprésente dans l'immobilier locatif. Selon une étude de l'ANIL (2024), 87% des propriétaires l'appliquent comme critère principal de sélection. Mais d'où vient-elle ? Est-elle juridiquement obligatoire ? Quand faut-il l'assouplir ou la renforcer ?
Origine et fondement de la règle des 3x
Un héritage du secteur bancaire
Cette règle provient du calcul du taux d'effort, utilisé par les banques pour évaluer la capacité d'emprunt. Le principe : un ménage ne devrait pas consacrer plus d'un tiers de ses revenus au logement pour préserver son équilibre budgétaire.
Formule mathématique :
- Taux d'effort = Loyer / Revenus nets mensuels
- Seuil recommandé : taux d'effort ≤ 33%
- Équivalence : Revenus ≥ 3 fois le loyer charges comprises
Aucune obligation légale
Contrairement à une idée reçue, aucun texte de loi n'impose ce ratio. Le décret du 5 novembre 2015 liste les documents que vous pouvez demander, mais ne fixe aucun seuil de revenus. Vous êtes libre d'appliquer un ratio de 2,5x, 3x ou 4x selon votre analyse du risque.
Ce que disent les statistiques d'impayés
Les données de l'Observatoire des loyers et des assureurs GLI permettent d'objectiver le risque :
| Taux d'effort | Ratio revenus/loyer | Risque d'impayé |
|---|---|---|
| < 25% | > 4x | Très faible (2%) |
| 25-33% | 3x - 4x | Faible (5%) |
| 33-40% | 2,5x - 3x | Modéré (12%) |
| > 40% | < 2,5x | Élevé (25%) |
Chiffres clés 2024 :
- Taux d'effort moyen des locataires en France : 28%
- Taux d'effort moyen à Paris : 35%
- Taux d'effort moyen des 18-30 ans : 38%
- Seuil critique : au-delà de 40%, le risque d'impayé triple
Grille d'analyse des revenus
Cette grille vous permet d'évaluer la solvabilité d'un candidat de manière objective et documentée. Attribuez les points correspondant à chaque critère.
| Critère | Situation | Points |
|---|---|---|
| Ratio revenus/loyer | Revenus ≥ 4x loyer | 4 |
| Revenus entre 3,5x et 4x loyer | 3 | |
| Revenus entre 3x et 3,5x loyer | 2 | |
| Revenus entre 2,5x et 3x loyer | 1 | |
| Nature des revenus | Salaire CDI confirmé / Fonctionnaire | 4 |
| Retraite / Pension | 4 | |
| Salaire CDI période d'essai / CDD > 12 mois | 2 | |
| Revenus variables (freelance, interim) | 1 | |
| Ancienneté professionnelle | > 3 ans dans l'entreprise actuelle | 3 |
| 1 à 3 ans | 2 | |
| < 1 an | 1 | |
| Garanties complémentaires | Visale ou GLI | 4 |
| Garant avec revenus ≥ 4x loyer | 3 | |
| Garant avec revenus 3-4x loyer | 2 | |
| Reste à vivre estimé | > 1 500 euros/personne après loyer | 2 |
| 1 000 - 1 500 euros/personne | 1 |
- Score ≥ 12 points : Excellent dossier, risque très faible
- Score 9-11 points : Bon dossier, risque faible
- Score 6-8 points : Dossier acceptable si garantie solide
- Score < 6 points : Dossier fragile, garantie indispensable
Limites de la règle des 3x
Elle ignore le reste à vivre
Le ratio seul ne reflète pas la situation réelle du candidat. Deux exemples :
Reste à vivre réel : 2 400 euros pour une famille de 3 = 800 euros/personne = fragile
Candidat B : Revenus 3 000 euros, loyer 1 100 euros (ratio 2,7x). Aucun crédit, célibataire.
Reste à vivre réel : 1 900 euros pour 1 personne = solide
Elle pénalise certains profils solvables
- Parisiens : Loyers élevés vs salaires moyens nationaux
- Indépendants : Revenus irréguliers mais moyenne annuelle élevée
- Retraités : Revenus modestes mais charges très faibles et stabilité maximale
- Jeunes cadres : Salaire évolutif, potentiel important mais ratio actuel limite
Revenus nets - Loyer charges comprises - Crédits en cours - Charges fixes connues = Reste à vivre
Un reste à vivre > 1 500 euros/personne est généralement sécurisant, même avec un ratio < 3x.
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Quand assouplir le critère des 3x
Avec des garanties solides
- Visale : Garantie d'État couvrant 36 mois d'impayés. Le ratio devient secondaire.
- GLI souscrite par vous : L'assureur couvre le risque. Critère d'éligibilité souvent à 2,7x.
- Garant très solvable : Si le garant gagne 5x le loyer, le risque locataire est transféré.
- Caution bancaire : Somme bloquée = garantie immédiatement mobilisable.
Selon le profil du locataire
| Profil | Ratio acceptable | Justification |
|---|---|---|
| Fonctionnaire titulaire | 2,5x | Emploi garanti, revenus stables à vie |
| CDI > 5 ans même entreprise | 2,5x | Stabilité professionnelle prouvée |
| Retraité | 2,5x | Revenus garantis, charges faibles, excellent historique de paiement |
| Couple bi-actif CDI | 2,7x | Deux sources de revenus = risque mutualisé |
| Locataire avec Visale | 2,5x | Risque couvert par l'État sur 36 mois |
Quand maintenir ou renforcer le critère
- Absence totale de garantie (ni garant, ni Visale, ni GLI)
- Revenus très irréguliers sans historique sur 2 ans
- Premier emploi ou période d'essai
- CDD de moins de 12 mois
- Candidat refusant de fournir tous les justificatifs légaux
- Loyer élevé (> 1 500 euros) sans garantie institutionnelle
- Historique locatif inconnu ou non vérifiable
- Incohérences mineures dans le dossier
- Secteur d'activité instable (restauration, événementiel...)
Méthode d'analyse recommandée
Plutôt que d'appliquer mécaniquement la règle des 3x, adoptez une approche en 4 étapes :
- Calculez le ratio brut
Revenus nets mensuels / Loyer charges comprises. Premier indicateur rapide. - Analysez la nature des revenus
CDI ancien, fonctionnaire, retraité = plus sécurisant qu'un CDD ou freelance à revenus équivalents. - Estimez le reste à vivre
Demandez au candidat de lister ses charges fixes dans sa lettre de motivation (il n'est pas obligé, mais les candidats sérieux le font souvent). - Évaluez les garanties
Visale, GLI ou garant solvable peuvent compenser un ratio légèrement inférieur à 3x.
Cas pratiques chiffrés
Loyer : 1 400 euros CC. Revenus cumulés : 3 800 euros nets (ratio 2,7x).
Profil : 2 CDI confirmés, ancienneté 2 ans chacun, pas de crédit.
Garantie : Visale obtenu.
Analyse : Ratio < 3x mais bi-actifs + Visale = risque couvert. Dossier acceptable.
Loyer : 1 200 euros CC. Revenus : 4 200 euros nets (ratio 3,5x).
Profil : CDI période d'essai (2 mois restants), pas de garant.
Analyse : Bon ratio mais période d'essai = risque. Demander Visale ou attendre fin de période d'essai.
Loyer : 800 euros CC. Revenus : 1 900 euros nets (ratio 2,4x).
Profil : Retraite fonction publique, propriétaire précédent depuis 12 ans, aucune dette.
Analyse : Ratio < 2,5x mais profil extrêmement stable. Reste à vivre 1 100 euros pour 1 personne. Historique excellent. Dossier solide malgré le ratio.
Ressources officielles
- Service-Public.fr - Documents exigibles pour une location
- ANIL - Guide du propriétaire bailleur
- Legifrance - Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015
- Observatoire des loyers - Données statistiques sur les taux d'effort
- Visale - Garantie locative gratuite Action Logement