La règle des 3 fois le loyer est-elle encore pertinente ?

"Revenus égaux à 3 fois le loyer" : cette règle est omniprésente dans l'immobilier locatif. Mais d'où vient-elle ? Est-elle toujours pertinente ? Quand peut-on l'assouplir ?

Origine de la règle des 3x

Cette règle vient du secteur bancaire et du calcul du "taux d'effort". L'idée : un ménage ne devrait pas consacrer plus d'un tiers de ses revenus au logement pour éviter le surendettement.

Calcul : Loyer / Revenus nets ≤ 33% ⇔ Revenus ≥ 3x loyer

Ce que disent les statistiques

Selon l'Observatoire des loyers :

• Le taux d'effort moyen des locataires français est de 28%
• À Paris, il monte à 35% en moyenne
• Les locataires avec un taux > 40% ont 3x plus de risques d'impayés

Limites de cette règle

Elle ignore le reste à vivre

Un locataire gagnant 5 000 €/mois avec un loyer de 1 500 € (ratio 3,3x) mais 1 000 € de crédits est plus fragile qu'un locataire à 3 500 € sans aucune charge (ratio 2,3x mais reste à vivre supérieur).

Elle pénalise certains profils

• Les Parisiens (loyers élevés vs salaires)
• Les indépendants avec revenus irréguliers mais moyenne élevée
• Les retraités (revenus fixes mais faibles charges)

Quand assouplir le critère

Avec des garanties solides

• Visale ou GLI : Le risque est couvert, le ratio devient secondaire
• Garant très solvable : Si le garant gagne 5x le loyer, le risque est minime
• Dépôt de garantie renforcé : 2 mois au lieu d'1 (meublé uniquement)

Selon le profil du locataire

• CDI ancien : 5+ ans dans l'entreprise = stabilité prouvée
• Fonctionnaire : Emploi garanti à vie
• Retraité : Revenus stables, peu de charges, rarement en impayé
• Reste à vivre élevé : Peu de charges fixes hors loyer

Quand maintenir un critère strict

• Absence totale de garantie (ni garant, ni Visale, ni GLI)
• Revenus très irréguliers sans historique rassurant
• Premier emploi, période d'essai, CDD court
• Historique d'impayés connu