Premier investissement locatif : la sélection du locataire pas à pas
Checklist de vérification, erreurs de débutant les plus coûteuses, quand faire appel à un professionnel.
Votre premier locataire déterminera votre expérience de propriétaire bailleur. Un mauvais choix peut transformer un investissement rentable en source de stress et de pertes. Voici la méthode pour ne pas se tromper.
Les erreurs coûteuses des débutants
Se précipiter pour éviter la vacance
Un mois de loyer perdu = quelques centaines d'euros. Un locataire mauvais payeur = 6 à 18 mois d'impayés + frais de procédure (5 000 à 15 000 €). L'équation est simple : prenez votre temps.
Se fier au feeling
"Il avait l'air sympa", "Elle était très polie" ne sont pas des critères. Les escrocs sont souvent les plus avenants. Analysez les documents, pas les sourires.
Accepter un dossier fragile
"Il n'a pas de garant mais il m'a juré qu'il paierait" : c'est comme ça que commencent les impayés. Pas de garantie = pas de location.
Checklist de sélection
Critères éliminatoires
- ☐ Revenus < 3x loyer ET pas de garantie solide
- ☐ Dossier incomplet après relance
- ☐ Documents incohérents ou suspects
- ☐ Refus de fournir les pièces légales
Vérifications obligatoires
- ☐ Authenticité de l'avis d'imposition (vérifiable sur impots.gouv.fr)
- ☐ Existence de l'employeur (societe.com)
- ☐ Cohérence des bulletins de salaire
- ☐ Validité du visa Visale ou solvabilité du garant
Signaux positifs
- ☐ CDI hors période d'essai, ancienneté > 1 an
- ☐ Revenus ≥ 3,5x le loyer
- ☐ Historique locatif vérifiable (attestation ancien propriétaire)
- ☐ Dossier complet et bien présenté dès la première demande
- ☐ Projet stable (durée prévisible du bail)
Quand faire appel à un professionnel
Gestion locative par agence
Coût : 6-10% du loyer. L'agence sélectionne le locataire, rédige le bail, gère les incidents. Recommandé si vous n'avez pas le temps ou habitez loin du bien.
Assurance loyers impayés (GLI)
Coût : 2,5-4% du loyer. Couvre les impayés et les frais juridiques. Recommandé pour un premier investissement : vous apprenez sereinement.
Préparer la relation
- État des lieux détaillé : Photos, descriptions précises, signatures conjointes
- Règles claires : Charges, entretien, préavis, nuisances
- Contact maintenu : Restez joignable, répondez rapidement aux demandes légitimes
- Réciprocité : Un propriétaire réactif et correct a plus de chances d'avoir un locataire qui l'est aussi