Exiger systématiquement un garant personnel vous fait passer à côté de bons locataires : jeunes actifs aux parents modestes, expatriés de retour en France, profils atypiques solvables. Selon Action Logement, 40% des locataires de moins de 30 ans n'ont pas accès à un garant familial.
Quatre solutions alternatives existent pour sécuriser votre location. Chacune présente des avantages et des limites selon le profil du locataire et vos priorités.
Tableau comparatif des 4 garanties
Ce tableau synthétise les caractéristiques de chaque solution pour un loyer de 800 euros charges comprises.
| Critère | Visale | GLI | Garantme/Unkle | Caution bancaire |
|---|---|---|---|---|
| Coût propriétaire | Gratuit | 240-384 euros/an | Gratuit | Gratuit |
| Coût locataire | Gratuit | Gratuit | 280-336 euros/an | Frais bancaires + blocage fonds |
| Couverture impayés | 36 mois maximum | Illimitée | 96 000 euros maximum | Montant déposé uniquement |
| Couverture dégradations | 2 mois de loyer | Selon contrat (7 700 euros en moyenne) | Selon contrat | Montant déposé uniquement |
| Frais juridiques | Non inclus | Inclus (procédure expulsion) | Selon contrat | Non inclus |
| Délai indemnisation | 30 jours environ | 60 jours environ | 30 jours environ | Immédiat |
| Plafond de loyer | 1 500 euros (Paris) / 1 300 euros (Province) | Aucun | Aucun | Aucun |
| Conditions locataire | 18-30 ans ou mobilité pro | Revenus minimum 3x loyer | Étude du dossier | Capacité de blocage |
| Fiabilité | Garantie d'État | Assureur privé | Société privée | Banque |
Lecture du tableau : Pour un loyer de 800 euros, la GLI coûte 2,5 à 4% par an soit 240 à 384 euros. Les organismes de cautionnement facturent 3,5 à 4,2% au locataire soit 280 à 336 euros. Adaptez ces chiffres à votre loyer.
Garantie 1 : Visale (garantie d'État)
Visale est une caution gratuite délivrée par Action Logement. Elle couvre les loyers impayés et les dégradations locatives, sans aucun coût pour le propriétaire ni pour le locataire.
Couverture détaillée
- Impayés de loyer : jusqu'à 36 mensualités cumulées
- Dégradations locatives : jusqu'à 2 mois de loyer hors charges
- Durée de couverture : toute la durée du bail (renouvelable)
Éligibilité du locataire
- 18-30 ans : sans condition de ressources ni de situation professionnelle
- Plus de 30 ans : salariés en CDD, intérim, période d'essai, mutation professionnelle
- Étudiants et alternants : tous éligibles, sans limite d'âge
- Ménages logés par un organisme agréé : intermédiation locative
Plafonds de loyer 2025
- Paris et petite couronne (75, 92, 93, 94) : 1 500 euros charges comprises
- Grandes agglomérations : 1 300 euros charges comprises
- Autres zones : 1 100 euros charges comprises
Exemple concret : Votre locataire (26 ans, CDI) cesse de payer en mars. Vous déclarez l'impayé sur visale.fr dès le 10 avril. Action Logement vous verse le loyer de mars fin avril. La procédure continue : vous êtes indemnisé chaque mois pendant qu'Action Logement se retourne contre le locataire.
Procédure en cas d'impayé
- Connectez-vous sur visale.fr (espace propriétaire)
- Déclarez l'impayé dans les 30 jours suivant l'échéance
- Transmettez les justificatifs demandés (bail, RIB, mise en demeure)
- Recevez l'indemnisation sous 30 jours environ
- Action Logement engage la procédure de recouvrement contre le locataire
Avantage majeur : Visale est gratuit et garanti par l'État. Aucun délai de carence, aucune franchise. En cas de litige, c'est Action Logement qui gère, pas vous.
Garantie 2 : la GLI (Garantie Loyers Impayés)
La GLI est une assurance souscrite par le propriétaire auprès d'un assureur privé (Allianz, AXA, MAIF, groupama, etc.). Elle offre une couverture plus large que Visale mais payante.
Couverture standard
- Loyers impayés : sans limite de durée ni de montant (jusqu'à résolution du litige)
- Frais de contentieux : honoraires d'avocat, huissier, procédure d'expulsion
- Dégradations locatives : 7 700 euros en moyenne (variable selon contrats)
- Protection juridique : assistance en cas de litige avec le locataire
Coût et conditions
- Prime annuelle : 2,5 à 4% du loyer charges comprises
- Exemple : loyer 800 euros = 240 à 384 euros par an
- Délai de carence : 2 à 3 mois à la souscription (pas d'indemnisation pendant cette période)
- Condition locataire : revenus nets minimum 2,7 à 3 fois le loyer (variable selon assureurs)
Cumul interdit : L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une GLI avec un garant physique. Exception : les étudiants et apprentis, pour lesquels le cumul est autorisé.
Avantages et inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Couverture illimitée dans le temps | Coût annuel à votre charge |
| Frais juridiques inclus | Délai de carence initial |
| Pas de plafond de loyer | Conditions strictes sur le locataire |
| Protection juridique complète | Déclaration dans les délais impérative |
Conseil : Comparez au moins 3 devis. Les écarts de prix et de couverture sont significatifs. Vérifiez notamment le plafond dégradations et les exclusions.
Garantie 3 : les organismes de cautionnement
Garantme, Unkle, Cautioneo : ces sociétés privées se portent garant pour le locataire. Le coût est assumé par le locataire, pas par vous.
Fonctionnement
- Le locataire soumet son dossier à l'organisme
- L'organisme analyse la solvabilité et accepte ou refuse
- Si accepté, l'organisme délivre un certificat de garantie
- Vous signez le bail avec ce certificat en annexe
- En cas d'impayé, l'organisme vous indemnise et se retourne contre le locataire
Couverture type
- Impayés : jusqu'à 96 000 euros (Garantme)
- Dégradations : variable selon contrats
- Délai indemnisation : environ 30 jours
Coût pour le locataire
- Garantme : 3,5% du loyer annuel charges comprises
- Unkle : 3,5% du loyer annuel charges comprises
- Cautioneo : 4 à 4,2% du loyer annuel charges comprises
- Exemple : loyer 800 euros = 280 à 336 euros par an pour le locataire
Profils types acceptés : freelances avec revenus irréguliers mais moyenne suffisante, expatriés sans historique français, entrepreneurs, professions libérales en début d'activité, locataires avec revenus supérieurs au seuil mais sans garant familial.
Avantages pour le propriétaire
- Aucun coût à votre charge
- Pas de plafond de loyer
- Profils atypiques éligibles (refusés par Visale ou GLI)
- Certificat de garantie = acte de cautionnement professionnel
Point de vigilance : Vérifiez que l'organisme est solvable. Consultez les avis en ligne et privilégiez les acteurs établis (Garantme, Unkle). Des sociétés moins connues peuvent faire faillite, annulant votre garantie.
Garantie 4 : la caution bancaire
Le locataire dépose une somme à sa banque, bloquée pendant la durée du bail. En cas d'impayé, la banque vous verse directement les sommes dues dans la limite du dépôt.
Fonctionnement
- Le locataire ouvre un compte bloqué auprès de sa banque
- Il y dépose une somme (généralement 6 à 12 mois de loyer)
- La banque délivre une attestation de caution bancaire
- En cas d'impayé, vous demandez le déblocage à la banque
- La banque vous verse les sommes dues, dans la limite du dépôt
Caractéristiques
- Montant bloqué : négociable, généralement 6 à 12 mois de loyer
- Coût locataire : frais bancaires (50 à 200 euros) + immobilisation des fonds
- Coût propriétaire : aucun
- Délai indemnisation : immédiat sur demande à la banque
Avantages et limites
| Avantages | Limites |
|---|---|
| Indemnisation immédiate | Couverture limitée au montant déposé |
| Garantie bancaire solide | Peu de locataires peuvent bloquer 6-12 mois de loyer |
| Pas de procédure complexe | Ne couvre pas les frais juridiques |
Usage recommandé : La caution bancaire convient aux locataires disposant d'une épargne importante (expatriés, cadres supérieurs, retraités aisés) mais n'ayant pas de garant en France. Elle est rare mais très sécurisante quand elle est possible.
Comment choisir la bonne garantie
Arbre de décision
Le locataire a moins de 30 ans ou est en mobilité professionnelle ?
- Oui et loyer dans les plafonds : privilégiez Visale (gratuit, garanti par l'État)
- Non ou loyer hors plafonds : passez à la question suivante
- Oui : vous pouvez souscrire une GLI (couverture maximale)
- Non ou revenus irréguliers : passez à la question suivante
- Oui : orientez vers Garantme ou Unkle (étude au cas par cas)
- Non : passez à la question suivante
- Oui : proposez une caution bancaire
- Non : le profil est trop risqué sans garantie
Service de Mise en location *
Envie de trouver le bon locataire, sans les risques ?
Docapass vous accompagne de A à Z : annonce, sélection des candidats, vérification des dossiers. Vous gardez la décision finale.
Découvrir le service*Service à 150€. Rien à payer avant d'avoir reçu les dossiers triés et vérifiés de vos candidats. Sans commission.
Inclut : mise en ligne des annonces, réponse aux candidats, sélection des dossiers, vérification des documents.
Erreurs à éviter
1. Cumuler GLI et garant physique : C'est interdit par la loi (sauf étudiants/apprentis). Votre assureur peut refuser l'indemnisation si vous avez demandé un garant en plus de la GLI.
- Ne pas vérifier l'éligibilité Visale : demandez au locataire de faire sa demande sur visale.fr avant de signer. Le visa Visale doit être obtenu avant la signature du bail.
- Souscrire une GLI après l'entrée du locataire : les assureurs exigent la souscription avant la signature du bail. Après, c'est trop tard.
- Ignorer le délai de carence : pendant 2-3 mois après souscription d'une GLI, vous n'êtes pas couvert. Tenez-en compte dans votre planning.
- Ne pas déclarer l'impayé dans les délais : Visale exige une déclaration sous 30 jours, les GLI souvent sous 15 jours. Passé ce délai, vous perdez vos droits.
Notre recommandation par profil locataire
| Profil locataire | Garantie recommandée | Raison |
|---|---|---|
| Jeune actif 18-30 ans | Visale | Gratuit, éligibilité automatique, garantie d'État |
| Étudiant | Visale | Éligibilité sans condition, couverture 36 mois |
| CDI stable, revenus 3x+ loyer | GLI | Couverture illimitée, frais juridiques inclus |
| Freelance, entrepreneur | Garantme/Unkle | Étude au cas par cas, profils atypiques acceptés |
| Expatrié, cadre supérieur | Caution bancaire ou Garantme | Épargne disponible ou étude personnalisée |
| CDD, intérim, période d'essai (30 ans+) | Visale | Éligibilité mobilité professionnelle |
Ressources officielles
- Visale - Site officiel de la garantie Action Logement
- Service-Public.fr - Garantie Visale : conditions et démarches
- ANIL - Les garanties du propriétaire bailleur
- Legifrance - Article 22-1 loi du 6 juillet 1989 (cumul GLI/garant)
- Institut National de la Consommation - Conseils location