Louer à un étudiant : cadre juridique et points de vigilance
Bail meublé étudiant de 9 mois, garanties spécifiques, versement direct des APL, clause de solidarité des parents.
Les étudiants représentent 15% du marché locatif selon l'FNAIM. Profil spécifique avec des avantages (turn-over prévisible, aides au logement) et des points de vigilance (revenus nuls, nuisances potentielles).
Le cadre juridique spécifique
Le bail meublé étudiant
L'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 permet un bail meublé de 9 mois non renouvelable pour les étudiants. Avantage : vous récupérez le logement à date fixe (fin juin généralement).
Le cumul garant + GLI autorisé
Exception légale : pour les étudiants et apprentis, vous pouvez cumuler un garant physique avec une GLI (article 22-1 de la loi de 1989). Double protection.
Sécuriser le dossier étudiant
Le garant parental
C'est la norme. Analysez le dossier des parents avec la même rigueur qu'un locataire :
- Revenus ≥ 4x le loyer (les parents prennent tout le risque)
- CDI ou équivalent stable (fonctionnaire, retraité)
- Acte de cautionnement solidaire avec mentions manuscrites obligatoires
Visale étudiant
Tous les étudiants sont éligibles à Visale, sans condition de ressources. Couverture : 36 mois d'impayés + dégradations.
Les aides au logement : un avantage pour vous
La plupart des étudiants ont droit aux APL (150-250 €/mois selon la zone). Vous pouvez demander le versement direct : la CAF vous verse l'aide, l'étudiant paie le reste. Cela réduit le risque d'impayé.
Points de vigilance
Nuisances
Soirées, bruit, afflux de visiteurs : prévoyez des clauses claires dans le bail et rappelez les règles du règlement de copropriété à la signature.
Sous-location non autorisée
Pendant les vacances ou un semestre à l'étranger, certains étudiants sous-louent sans autorisation. Interdisez-le explicitement dans le bail.
Colocation informelle
L'étudiant fait venir son copain/sa copine à demeure sans le déclarer. Le bail doit préciser le nombre d'occupants autorisés.
État des lieux renforcé
Les étudiants ont souvent peu d'expérience locative. Faites un état des lieux très détaillé :
- Photos de chaque pièce, chaque équipement
- État précis des murs, sols, menuiseries
- Relevés de compteurs
- Inventaire exhaustif du mobilier (meublé)