Dans les zones tendues, un appartement peut générer 30 à 80 candidatures en 48h selon l'ANIL. Sans méthode structurée, vous risquez de passer 4 à 6 heures à trier des dossiers et de laisser filer le profil idéal noyé dans la masse.
Cette méthode en 3 étapes vous permet de traiter 30 candidatures en moins de 2 heures tout en identifiant les 3-5 meilleurs profils pour vos visites.
Temps estimé par étape
| Étape | Durée | Candidatures restantes |
|---|---|---|
| 1. Filtrage éliminatoire | 30-45 min | 30 → 12-15 |
| 2. Scoring rapide | 25-30 min | 12-15 → 5-8 |
| 3. Analyse approfondie | 40-50 min | 5-8 → 3-5 finalistes |
| Total | ~2h | 3-5 visites |
Étape 1 : Filtrage éliminatoire (1-2 min/dossier)
Objectif : éliminer rapidement 50-60% des candidatures non conformes. Un seul critère non respecté suffit à écarter le dossier.
- Revenus nets < 3x loyer charges comprises (ou 2,5x avec Visale/GLI)
- Dossier incomplet (pièces obligatoires manquantes selon le décret 2015-1437)
- Aucune garantie présentée (ni garant, ni Visale, ni assurance)
- Incohérence flagrante : dates, montants, employeur
- Date d'entrée incompatible avec votre disponibilité
Étape 2 : Scoring des dossiers qualifiés (2 min/dossier)
Pour les 12-15 dossiers restants, appliquez cette grille de scoring sur 20 points. Elle évalue objectivement la solvabilité et la fiabilité de chaque candidat.
Grille de scoring complète (20 points)
| Critère | Situation | Points |
|---|---|---|
| 1. Stabilité professionnelle (max 5 pts) | CDI hors période d'essai / Fonctionnaire | 5 |
| CDI en période d'essai / CDD > 12 mois | 4 | |
| CDD 6-12 mois / Intérim régulier / Indépendant > 2 ans | 3 | |
| CDD < 6 mois / Indépendant récent / Étudiant | 2 | |
| 2. Ratio revenus/loyer (max 4 pts) | Revenus nets ≥ 4x loyer CC | 4 |
| Revenus nets entre 3,5x et 4x loyer CC | 3 | |
| Revenus nets entre 3x et 3,5x loyer CC | 2 | |
| 3. Type de garantie (max 5 pts) | Visale (garantie État) | 5 |
| GLI souscrite par le bailleur | 4 | |
| Garant physique avec revenus ≥ 4x loyer | 4 | |
| Garant physique revenus 3-4x loyer / Garantme | 3 | |
| 4. Qualité du dossier (max 3 pts) | Complet, ordonné, documents lisibles | 3 |
| Complet mais présentation moyenne | 2 | |
| Complet mais désorganisé | 1 | |
| 5. Ancienneté locative (max 3 pts) | Quittances régulières > 2 ans / Propriétaire précédent | 3 |
| Quittances 1-2 ans | 2 | |
| Premier logement / Hébergé chez parents | 1 |
Marie, 28 ans, CDI depuis 3 ans (5 pts), revenus 3,8x loyer (3 pts), garant parental 4,5x loyer (4 pts), dossier impeccable (3 pts), locataire depuis 4 ans (3 pts). Total : 18/20 → Finaliste prioritaire.
Interprétation des scores
- 16-20 points : Profil excellent, prioritaire pour visite
- 12-15 points : Bon profil, à convoquer si places disponibles
- 8-11 points : Profil moyen, liste d'attente uniquement
- < 8 points : Profil risqué, à écarter sauf contexte particulier
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Étape 3 : Analyse approfondie des finalistes (10 min/dossier)
Concentrez-vous sur les 5-8 meilleurs scores. Cette étape permet de détecter les incohérences et de vérifier l'authenticité des documents.
- Cohérence des montants : salaire net sur fiche de paie vs avis d'imposition
- Continuité des dates : contrat de travail, bulletins, quittances
- Authenticité des documents : numéro SIRET employeur, coordonnées vérifiables
- Calcul du reste à vivre : revenus - loyer - charges fixes estimées
- Contact de l'ancien bailleur : comportement, paiement, état du logement
Organisation des visites
Planification optimale
- Nombre : 5 à 8 visites maximum (au-delà, la comparaison devient difficile)
- Durée : 20 minutes par visite + 10 minutes de battement
- Regroupement : 1-2 créneaux (samedi matin 9h-12h par exemple)
- Ordre : Commencez par les scores moyens, finissez par les meilleurs
Pendant la visite : grille d'observation
| Critère | Signal positif | Signal d'alerte |
|---|---|---|
| Ponctualité | À l'heure ou prévient en avance | Retard sans prévenir |
| Questions posées | Charges, voisinage, travaux prévus | Aucune question ou uniquement sur la négociation |
| Projet locatif | Clair et cohérent avec le logement | Vague ou inadapté (famille dans un studio) |
| Attitude | Courtois, attentif aux détails | Pressant, agressif ou indifférent |
Documents à remettre lors de la visite
- Fiche descriptive : surface, charges mensuelles, DPE, équipements
- Règlement de copropriété (points essentiels)
- Délai de réponse annoncé (sous 48-72h après les visites)
Répondre aux candidats
Candidat retenu
Contactez-le par téléphone dans les 48h suivant les visites. Confirmez par email avec :
- Date de signature du bail proposée
- Documents complémentaires éventuels à fournir
- Montant du dépôt de garantie et premier loyer
Candidats non retenus
Par professionnalisme, informez tous les candidats reçus en visite. Un email sobre suffit :
"Bonjour [Prénom], nous avons reçu de nombreuses candidatures de qualité pour ce logement. Après examen attentif, nous avons retenu un autre profil correspondant davantage à nos critères. Nous vous souhaitons bonne chance dans vos recherches."
Récapitulatif de la méthode
- Collecter les dossiers pendant 48-72h après publication de l'annonce
- Étape 1 : Filtrage éliminatoire (30-45 min) → garder 40-50%
- Étape 2 : Scoring sur 20 points (25-30 min) → identifier le top 5-8
- Étape 3 : Vérification approfondie (40-50 min) → valider les finalistes
- Organiser 5-8 visites sur 1-2 créneaux groupés
- Décider sous 48h et informer tous les candidats
- Supprimer les dossiers non retenus sous 1 mois (RGPD)