Un locataire avec des revenus stables, un historique irréprochable et des garanties solides a le choix. En zone tendue, ces profils recoivent 3 à 5 propositions en moyenne. Certaines pratiques les font fuir vers la concurrence en quelques heures.
Voici les 7 erreurs les plus courantes identifiées auprès de propriétaires bailleurs et les solutions pour y remédier.
Erreur 1 : Demander des documents interdits
Le problème
Demander un relevé de compte bancaire, un extrait de casier judiciaire, une attestation de bonne tenue de compte ou un dossier médical est strictement interdit par le décret du 5 novembre 2015.
Pourquoi ca fait fuir
Les candidats bien informés (souvent les plus sérieux) connaissent leurs droits. Une demande illégale signale un propriétaire problématique. 67% des locataires interrogés par l'ANIL déclarent avoir abandonné une candidature face à des demandes abusives.
La solution
Consultez la liste officielle des 8 documents autorisés sur Service-Public.fr. Limitez-vous strictement à cette liste.
Erreur 2 : Exiger des revenus démesurés
Le problème
Exiger 4 ou 5 fois le montant du loyer en revenus, alors que le standard bancaire et assurantiel est de 3 fois, élimine des candidats parfaitement solvables.
Pourquoi ca fait fuir
Les candidats qualifiés considèrent ces exigences comme un signal de méfiance excessive. Ils préfèrent un propriétaire qui applique des critères standards et raisonnables.
La solution
- Appliquer le ratio de 3x le loyer, utilisé par les banques et assureurs
- Compenser un revenu légèrement inférieur par une garantie solide (Visale, GLI)
- Évaluer le reste à vivre, pas seulement le ratio brut
Erreur 3 : Cumuler les garanties de manière illégale
Le problème
Demander un garant physique en plus de la garantie Visale, ou exiger un dépôt de garantie supérieur au maximum légal, constitue une infraction.
Pourquoi ca fait fuir
Un candidat avec Visale bénéficie déjà d'une garantie de l'État couvrant jusqu'à 36 mois d'impayés. Lui demander un garant supplémentaire est percu comme une méfiance injustifiée et illégale.
La solution
- Accepter Visale sans garant supplémentaire (couverture équivalente à une GLI)
- Respecter les plafonds légaux du dépôt de garantie
- Choisir une garantie et s'y tenir
Erreur 4 : Répondre trop lentement aux candidatures
Le problème
En zone tendue, un bon candidat visite 3 à 5 logements par semaine. Ne pas répondre sous 48 heures, c'est le perdre au profit d'un propriétaire plus réactif.
Pourquoi ca fait fuir
L'absence de réponse est interprétée comme un refus ou un désintérêt. Les meilleurs profils ne relancent pas : ils passent au logement suivant.
La solution
- Accuser réception de chaque candidature sous 24 heures
- Indiquer le délai de décision dès le premier contact
- Préparer des réponses types pour gagner du temps
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Erreur 5 : Mal organiser les visites
Le problème
Annuler au dernier moment, arriver en retard, expédier la visite en 5 minutes ou présenter un logement sale donne une image négative du propriétaire et du bien.
Pourquoi ca fait fuir
La visite est le premier contact réel. Un manque de professionnalisme à cette étape fait craindre des problèmes futurs (réparations tardives, communication difficile, conflits).
La solution
- Confirmer le rendez-vous la veille par SMS ou email
- Arriver 5 minutes en avance
- Prévoir 20 à 30 minutes minimum par visite
- Nettoyer et aérer le logement avant chaque visite
- Préparer les réponses aux questions courantes (charges, travaux, voisinage)
- Logement propre et rangé
- Éclairage fonctionnel
- DPE disponible
- Montant exact des charges préparé
- Règlement de copropriété accessible
Erreur 6 : Manquer de transparence
Le problème
Cacher des défauts (humidité, nuisances sonores, travaux prévus dans l'immeuble), rester flou sur les charges ou ne pas communiquer le DPE génère de la méfiance.
Pourquoi ca fait fuir
Un candidat sérieux vérifie les informations. La découverte d'un élément caché après la visite entraîne un retrait immédiat. Pire : elle peut alimenter les avis négatifs en ligne.
La solution
- Mentionner les points faibles dans l'annonce (exposition nord, rue passante)
- Préparer un document récapitulatif : surface exacte, charges moyennes sur 12 mois, DPE
- Informer des travaux votés en assemblée générale
- Annoncer clairement le calendrier de décision
Erreur 7 : Ne pas informer les candidats non retenus
Le problème
Disparaitre sans donner de nouvelles après la visite ou l'envoi du dossier est percu comme un manque de respect. Le candidat reste dans l'incertitude et ne peut pas avancer sur d'autres pistes.
Pourquoi ca fait fuir (pour la prochaine fois)
Un candidat non informé ne recommandera jamais votre bien à son réseau. En cas de nouvelle mise en location, cette réputation peut vous précéder. Les forums et groupes Facebook locaux relaient souvent ces expériences négatives.
La solution
- Envoyer un email de refus courtois sous 7 jours maximum
- Rester factuel sans justification excessive
- Remercier le candidat pour son intérêt
Récapitulatif : les 7 erreurs à éviter
- Documents interdits : s'en tenir aux 8 pièces autorisées
- Revenus démesurés : appliquer le ratio standard de 3x
- Cumul de garanties : respecter les règles légales
- Réactivité insuffisante : répondre sous 48h
- Visites bâclées : préparer et professionnaliser
- Manque de transparence : informer complètement
- Absence de réponse aux refusés : toujours informer
Checklist du propriétaire attractif
- Annonce complète avec DPE, surface exacte et charges
- Liste des documents demandés conforme au décret
- Réponse aux candidatures sous 24-48h
- Visites organisées avec logement préparé
- Informations transparentes sur le bien et son environnement
- Calendrier de décision annoncé
- Réponse systématique à tous les candidats sous 7 jours
- Critères de sélection objectifs et légaux
- Service-Public.fr : documents autorisés pour un dossier de location
- ANIL : outils pour propriétaires bailleurs
- Legifrance : décret du 5 novembre 2015