L'article 225-1 du Code pénal definit 25 criteres de discrimination interdits. En 2024, le Defenseur des droits a recu plus de 5 800 reclamations liees au logement. Selectionner un locataire exige une methode rigoureuse pour eviter tout risque juridique.
Les 5 criteres legaux de selection
Selon le decret du 5 novembre 2015, votre selection doit reposer exclusivement sur des elements objectifs :
1. Capacite financiere
- Revenus nets mensuels : ratio minimum de 3x le loyer charges comprises
- Stabilite des ressources : type de contrat, anciennete, regularite
- Nature des revenus : salaires, pensions, allocations, revenus fonciers
2. Garanties apportees
- Garant physique : solvabilite verifiable (revenus ≥ 4x loyer)
- Visale : garantie gratuite d'Action Logement
- GLI souscrite par le candidat : Garantme, Unkle, Cautioneo
3. Historique locatif
- Quittances de loyer : 3 derniers mois minimum
- Attestation de l'ancien bailleur : paiement regulier, bon entretien
- Absence d'incidents declares : pas d'inscription au fichier des incidents
4. Completude du dossier
- Un dossier incomplet apres relance peut legitimement etre ecarte
- L'absence de reponse aux demandes de pieces complementaires est un signal negatif
5. Coherence documentaire
- Concordance entre les differentes pieces (identite, adresse, employeur)
- Absence d'anomalies ou de soupcons de falsification
Grille de selection conforme
Utilisez cette grille pour evaluer objectivement chaque candidature. Attribuez les points correspondants et selectionnez le candidat avec le score le plus eleve.
| Critere | Situation | Points |
|---|---|---|
| Stabilite professionnelle | CDI confirme (hors periode d'essai) | 4 |
| Fonctionnaire titulaire | 4 | |
| CDI en periode d'essai / CDD > 12 mois | 3 | |
| CDD < 12 mois / Interim / Independant | 2 | |
| Ratio revenus/loyer | Revenus ≥ 4x loyer | 3 |
| Revenus entre 3x et 4x loyer | 2 | |
| Revenus < 3x mais garantie solide | 1 | |
| Type de garantie | Visale ou GLI | 3 |
| Garant solvable (revenus ≥ 4x loyer) | 2 | |
| Garant avec revenus 3-4x loyer | 1 | |
| Historique locatif | Quittances + attestation positive | 2 |
| Premier logement autonome | 1 | |
| Qualite du dossier | Complet, bien presente, coherent | 2 |
| Complet apres relance | 1 |
Candidat A : CDI confirme (4) + revenus 3,5x (2) + Visale (3) + quittances (2) + dossier complet (2) = 13 points
Candidat B : CDD 18 mois (3) + revenus 4x (3) + garant (2) + premier logement (1) + dossier complet (2) = 11 points
Selection objective : Candidat A
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Les 25 criteres de discrimination interdits
L'article 225-1 du Code penal interdit strictement de refuser un locataire en raison de :
- Origine, nom de famille, appartenance a une ethnie ou une nation
- Sexe, identite de genre, orientation sexuelle
- Situation de famille, grossesse
- Age, apparence physique
- Moeurs, opinions politiques, activites syndicales
- Convictions religieuses
- Etat de sante, handicap
- Caracteristiques genetiques
- Perte d'autonomie
- Lieu de residence, domiciliation bancaire
- Particuliere vulnerabilite economique
- Capacite a s'exprimer dans une langue autre que le francais
Jurisprudence 2024-2025
Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 septembre 2024
Un proprietaire condamne a 8 000 € de dommages-interets pour avoir refuse un candidat en raison de son origine. Preuve retenue : echange SMS mentionnant une preference pour un "locataire francais de souche". La Cour rappelle que tout ecrit peut constituer une preuve.
Cour d'appel de Lyon, 15 janvier 2024
Une agence immobiliere condamnee a 15 000 € pour avoir systematiquement ecarte les candidatures de familles avec enfants. Le testing effectue par SOS Racisme a revele la discrimination.
Tribunal judiciaire de Paris, 28 mars 2024
Condamnation d'un bailleur ayant refuse une locataire enceinte au motif d'"instabilite professionnelle probable". Le tribunal a qualifie ce refus de discrimination fondee sur la grossesse.
Methode de selection en 5 etapes
- Definissez vos criteres a l'avance
Avant de recevoir les candidatures, fixez votre seuil de revenus, les garanties acceptees et les documents obligatoires. Ne modifiez pas ces criteres en cours de route. - Appliquez les memes criteres a tous
Chaque candidat doit etre evalue sur la meme grille. Aucune exception basee sur des impressions personnelles. - Documentez chaque decision
Notez le score de chaque candidat et la raison objective du choix final. Conservez ces notes 5 ans minimum. - Evitez les questions personnelles
Ne demandez jamais : situation familiale, projets d'enfants, origine, religion, etat de sante. Ces questions sont illegales. - Formalisez le refus par ecrit
"Votre candidature n'a pas ete retenue car un autre dossier presentait de meilleures garanties financieres" est une formulation legale et professionnelle.
Ressources officielles
- Service-Public.fr : Discrimination a la location - vos recours
- ANIL : Guide du proprietaire bailleur
- Defenseur des droits : Discriminations et acces au logement
- Legifrance : Decret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015