Meublé ou vide : impact sur le profil des candidats
Durée moyenne d'occupation, profil socio-professionnel, rentabilité nette après turnover : les chiffres de l'observatoire des loyers.
Le choix entre location meublée et vide n'est pas seulement fiscal. Il détermine le type de locataires que vous attirerez, la durée moyenne d'occupation et votre charge de gestion.
Comparatif juridique et pratique
| Critère | Vide | Meublé |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an (9 mois étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois max | 2 mois max |
| Loyer moyen | Base | +10-20% |
| Fiscalité | Revenus fonciers | BIC (LMNP possible) |
Profil des locataires par type de bail
Location vide : stabilité
- Profils types : Familles, couples installés, CDI longue durée
- Durée moyenne : 4-6 ans
- Attentes : Surface, calme, proximité écoles, espace de rangement
- Turn-over : Faible
Location meublée : mobilité
- Profils types : Étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle, expatriés
- Durée moyenne : 1-2 ans
- Attentes : Emplacement, prêt à vivre, qualité des équipements
- Turn-over : Élevé
Impact sur la rentabilité réelle
Location vide
Loyer plus bas mais vacance locative rare (quelques semaines tous les 4-5 ans). Peu de frais de remise en état. Gestion minimale.
Location meublée
Loyer plus élevé mais :
- Vacance plus fréquente (1-2 mois/an en moyenne)
- Usure du mobilier (renouvellement tous les 5-7 ans)
- Frais de ménage entre locataires
- Gestion plus active (entrées/sorties fréquentes)
Calcul recommandé : Comparez le rendement net après déduction de tous les frais (vacance, usure, gestion), pas seulement le loyer brut.
Équipement obligatoire en meublé
Le décret du 31 juillet 2015 liste les équipements obligatoires :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux occultants (chambres)
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélateur
- Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Table et chaises
- Luminaires
- Étagères de rangement
- Matériel d'entretien ménager
Risque : Un logement ne respectant pas cette liste peut être requalifié en location vide par le juge, avec application du régime juridique et fiscal correspondant.