À Paris, un appartement bien situé reçoit en moyenne 47 candidatures selon une étude SeLoger de 2024. À Lyon ou Bordeaux, ce chiffre tourne autour de 25. Face à cette concurrence, comment sortir du lot ?
Nous avons interrogé 15 propriétaires bailleurs pour identifier leurs critères de sélection réels. Résultat : 5 facteurs décisifs, par ordre d'importance.
Les 5 critères clés de sélection des propriétaires
Critère 1 : le ratio revenus/loyer (éliminatoire)
C'est le premier filtre appliqué par 94% des propriétaires interrogés. La règle standard : revenus nets mensuels supérieurs ou égaux à 3 fois le loyer charges comprises.
- Sous 2,5x le loyer : dossier écarté dans 95% des cas
- Entre 2,5x et 3x : possible avec garant solide ou Visale
- 3x et plus : seuil de confort pour la majorité des bailleurs
- 3,5x et plus : profil privilégié, avantage concurrentiel réel
Critère 2 : la stabilité professionnelle
Le type de contrat de travail reste un indicateur majeur de solvabilité future :
- CDI hors période d'essai : le standard, accepté par 100% des bailleurs
- CDI en période d'essai : accepté par 70% si revenus confortables
- CDD de plus de 12 mois : accepté par 60%, souvent avec garantie
- Fonctionnaire titulaire : très recherché (emploi garanti à vie)
- Freelance/indépendant : 2 bilans positifs exigés, garantie souvent requise
Critère 3 : la complétude et qualité du dossier
Un dossier incomplet signale un candidat peu sérieux. Aucun propriétaire interrogé ne relance pour des pièces manquantes : le dossier passe simplement à la corbeille.
- Pièce d'identité en cours de validité
- Justificatif de domicile actuel
- Justificatif d'activité professionnelle
- 3 derniers bulletins de salaire (ou équivalent)
- Dernier avis d'imposition
- Attestation de garantie (Visale ou garant)
La liste complète des pièces autorisées est fixée par le décret n°2015-1437. Tout document hors liste est interdit.
Critère 4 : la réactivité et disponibilité
Les décisions se prennent en 48 à 72 heures après les visites. Chronologie type observée :
- J+0 : Annonce mise en ligne
- J+1 : 30 à 50 demandes de visite reçues
- J+2 à J+4 : Visites groupées (créneaux de 15-20 min)
- J+5 : Choix du locataire et signature compromis
Critère 5 : l'impression personnelle
À dossier équivalent (mêmes revenus, mêmes garanties), l'impression lors de la visite départage les candidats. Les propriétaires évaluent :
- Ponctualité : arriver 5 min en avance montre du sérieux
- Présentation : tenue correcte (pas de costume, mais soigné)
- Questions posées : charges, voisinage, travaux prévus = candidat réfléchi
- Attitude générale : courtois, direct, sans familiarité excessive
Ce qui fait basculer la décision finale
La lettre de motivation ciblée
Pas un roman : 5 à 8 lignes maximum. Elle doit montrer que vous avez visité CE logement précis et que vous projetez d'y vivre. Structure efficace :
- Présentation rapide (situation pro, composition foyer)
- Mention d'un détail du logement (luminosité, cuisine, quartier)
- Engagement clair (date d'emménagement souhaitée)
- Formule de politesse sobre
L'attestation de l'ancien propriétaire
Un simple email ou courrier de votre bailleur actuel confirmant :
- Paiement des loyers toujours à l'heure
- Logement entretenu correctement
- Aucun incident de voisinage
Ce document n'est pas obligatoire mais 80% des propriétaires interrogés le considèrent comme très rassurant.
Une proposition concrète
Ces phrases font la différence :
- "Je peux signer le bail dès lundi si le logement vous convient"
- "Mon assurance habitation est déjà souscrite (attestation jointe)"
- "Je suis disponible pour emménager au 1er du mois prochain"
- "Ma garantie Visale est validée (numéro : XXXX)"
Les erreurs qui éliminent immédiatement
- Dossier incomplet : aucun propriétaire ne relance
- Documents illisibles : photos floues, coins coupés, ratures
- Incohérences : adresse différente entre documents, dates contradictoires
- Retard sans prévenir : disqualification immédiate
- Négociation prématurée : demander une baisse de loyer avant d'être retenu
- Critique du logement : même justifiée, elle crée une impression négative
Modèle de dossier optimisé
Voici la structure recommandée pour un dossier de candidature qui se démarque :
- Page de garde : Nom, prénom, téléphone, email, photo professionnelle (optionnel)
- Lettre de motivation : 5-8 lignes personnalisées pour ce logement
- Pièce d'identité : CNI ou passeport en cours de validité (recto-verso)
- Justificatif de domicile : facture récente ou attestation hébergement
- Contrat de travail : ou attestation employeur récente
- 3 derniers bulletins de salaire : dans l'ordre chronologique
- Dernier avis d'imposition : page avec revenus et adresse
- Attestation de garantie : Visale, garant ou GLI
- Documents du garant : mêmes pièces que le candidat (si applicable)
- Attestation ancien propriétaire : si disponible (bonus)
Exemple de lettre de motivation
Madame, Monsieur,
Actuellement [votre situation : ingénieur en CDI chez X / étudiante en Master 2 à Y], je recherche un appartement dans le quartier [nom] pour [raison : proximité travail / études].
J'ai particulièrement apprécié lors de ma visite [détail précis : la luminosité du séjour / le calme de la résidence / la cuisine équipée]. Ce logement correspond exactement à mes critères.
Mon dossier est complet et ma garantie Visale validée. Je suis disponible pour signer le bail dès [date] et emménager au [date].
Je reste à votre disposition pour tout complément d'information.
Cordialement,
[Prénom Nom]
[Téléphone]
Checklist avant envoi du dossier
- Tous les documents sont lisibles (pas de photo floue)
- Les informations sont cohérentes entre les documents
- Le fichier PDF ne dépasse pas 10 Mo
- Le nom du fichier est clair et professionnel
- La lettre de motivation mentionne CE logement précis
- Les revenus dépassent 3x le loyer (ou garantie solide)
- L'attestation de garantie est à jour
- Vos coordonnées sont complètes et correctes
Sources officielles
- Décret n°2015-1437 : liste des pièces justificatives autorisées
- Service-Public.fr : documents pour une location
- ANIL : guide complet du locataire
- Visale.fr : garantie gratuite Action Logement
- Docapass : créer un dossier de location digital