La colocation represente 8% du marche locatif francais selon l'Observatoire des loyers. En 2025, ce mode de vie seduit 1,2 million de Francais, principalement des 18-30 ans. Mais un dossier de colocation mal prepare est souvent ecarte : le proprietaire doit evaluer plusieurs profils simultanement, ce qui complique son analyse et multiplie les risques percus.
Le cadre juridique de la colocation
Definition legale
La colocation est definie par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : la location d'un meme logement par plusieurs locataires, constituant leur residence principale, et formalisee par un contrat unique ou plusieurs contrats.
Bail unique vs baux multiples
- Bail unique (95% des cas) : Tous les colocataires signent le meme contrat, generalement avec clause de solidarite
- Baux multiples : Chaque colocataire a son propre bail pour une partie du logement (souvent pour les chambres en meuble)
Comprendre la clause de solidarite
Dans 95% des baux de colocation, une clause de solidarite engage chaque colocataire a payer l'integralite du loyer si les autres defaillent. Concretement : si votre colocataire part sans payer, vous devrez assumer sa part.
Ce que dit la loi ALUR
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la solidarite est strictement encadree :
- Elle s'eteint 6 mois apres le depart effectif du colocataire
- Cette extinction est conditionnee au remplacement sur le bail
- Sans remplacant, la solidarite perdure jusqu'a la fin du bail
- Le colocataire partant doit donner conge par LRAR (1 mois en meuble, 3 mois en vide)
Exemple chiffre
Cumul des revenus : les regles
Calcul de solvabilite collective
Le proprietaire cumule les revenus de tous les colocataires pour verifier la regle des 3 fois le loyer. Cette pratique est conforme aux recommandations de l'ANIL.
- Revenus cumules necessaires : 1 200 x 3 = 3 600 euros net/mois
- Si chaque colocataire gagne 1 200 euros, total = 3 600 euros. Dossier conforme.
Prise en compte des garants
Les revenus des garants ne se cumulent pas aux revenus des locataires. Chaque garant doit justifier individuellement de revenus suffisants pour couvrir sa part de garantie (generalement 3 a 4 fois la quote-part du loyer du colocataire garanti).
Structurer un dossier collectif efficace
Page de garde commune
Creez une premiere page presentant le groupe de maniere professionnelle :
- Noms et prenoms de tous les colocataires
- Nature du lien (amis, collegues, etudiants de la meme ecole)
- Duree de la relation (depuis 2 ans, meme promotion...)
- Motivation commune pour cette colocation
- Coordonnees du referent unique (telephone + email)
Tableau recapitulatif des revenus
Ce tableau synthetique est essentiel. Il permet au proprietaire d'evaluer la solvabilite globale en un coup d'oeil :
| Colocataire | Profession | Contrat | Revenus nets | Garant | Revenus garant |
|---|---|---|---|---|---|
| Marie D. | Ingenieure | CDI | 2 400 euros | - | - |
| Thomas L. | Designer | CDI | 2 100 euros | - | - |
| Julie M. | Etudiante M2 | Stage | 600 euros | Pere | 3 200 euros |
| TOTAL | 5 100 euros | Loyer max recommande : 1 700 euros | |||
Dossiers individuels complets
Chaque colocataire fournit son propre dossier conforme au decret 2015-1437 :
- Piece d'identite (CNI ou passeport en cours de validite)
- Justificatif de domicile actuel de moins de 3 mois
- Justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire ou equivalent)
- Dernier avis d'imposition
- Contrat de travail ou attestation employeur (si salarie)
- Piece d'identite
- Justificatif de domicile
- Justificatifs de revenus (3 derniers mois)
- Dernier avis d'imposition
- Acte de cautionnement signe (fourni a la signature du bail)
Garants multiples : les configurations possibles
Option 1 : Un garant par colocataire
Configuration ideale pour le proprietaire. Chaque garant couvre son colocataire. En cas de defaillance, le proprietaire a plusieurs recours distincts.
Option 2 : Visale pour tous
Si tous les colocataires sont eligibles a Visale (moins de 31 ans ou salarie en mobilite), la couverture est maximale. Plafond : 1 500 euros/mois a Paris, 1 300 euros en Ile-de-France.
Option 3 : Configuration mixte
Un colocataire avec Visale, un autre avec garant personnel. Acceptable si chaque quote-part est couverte. Le proprietaire evalue la solidite globale.
Modele de dossier colocation
Voici la structure recommandee pour un dossier de colocation complet et professionnel :
- Page de garde commune (1 page)
- Titre : Candidature colocation - [Adresse du bien]
- Noms des 3 colocataires + photo groupe (optionnel)
- Coordonnees du referent
- Date de disponibilite
- Lettre de motivation commune (1 page)
- Presentation du groupe
- Projet commun (duree envisagee, stabilite)
- Pourquoi ce logement
- Tableau recapitulatif des revenus (1 page)
- Dossier Colocataire 1 (5-7 pages)
- Separateur avec nom
- Piece d'identite
- Justificatif de domicile
- Justificatifs de revenus
- Avis d'imposition
- Visa Visale ou dossier garant
- Dossier Colocataire 2 (5-7 pages)
- Dossier Colocataire 3 (5-7 pages)
Format : PDF unique, 20-30 pages maximum, moins de 10 Mo.
Points de vigilance avant de signer
- Verifiez la solvabilite de vos futurs colocataires : Demandez-leur leurs justificatifs. Vous serez solidaires de leurs dettes.
- Discutez de la repartition des charges : Qui paie quoi, comment gerer les impayes internes, quel compte commun utiliser.
- Prevoyez le depart d'un colocataire : Delai de prevenance, recherche du remplacant, qui decide de l'acceptation.
- Lisez la clause de solidarite : Comprenez exactement ce que vous signez et pour combien de temps.
- Negociez la clause resolutoire : Certains baux permettent la sortie d'un colocataire sans affecter les autres.
La convention de colocation interne
Ce document, non obligatoire mais vivement recommande par l'Service-Public, fixe les regles entre colocataires. Il n'engage pas le proprietaire mais clarifie les responsabilites internes.
- Repartition du loyer et des charges entre colocataires
- Gestion du compte commun (qui le gere, seuil d'alerte)
- Regles de vie commune (menage, bruit, invites)
- Procedure en cas de depart (preavis interne, recherche remplacant)
- Repartition des travaux et petites reparations
- Gestion des conflits (mediation, arbitrage)
Ressources officielles
- Service-Public.fr : La colocation
- ANIL : Guide de la colocation
- Article 8-1 loi du 6 juillet 1989 : Definition legale de la colocation
- Visale.fr : Garantie gratuite pour les moins de 31 ans
- Docapass : Créer un dossier de location digital